Le tabelle millesimali di un condominio, che rappresentano in millesimi il valore dell’unità immobiliare rispetto alle parti comuni, ai fini della ripartizione delle spese e del funzionamento dell’assemblea, possono essere modificate o riformate. Si parla di correzione quando le stesse sono frutto di un errore di calcolo e di rettifica quando cambia, in un momento successivo alla loro formazione, la consistenza di un appartamento (pensiamo ad esempio alla costruzione di una veranda o alla modifica di una destinazione d’uso).
Ove risulti notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni, l’interessato, quindi anche un singolo condomino, può agire in giudizio ai fini di ottenere la revisione delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ.
Nel caso in cui venga accolta la domanda per le revisione delle tabelle, bisogna ricordare che la sentenza avrà natura costitutiva. Il Giudice infatti, stabilirà l’erroneità delle tabelle millesimali precedenti e costituirà una nuova situazione giuridica. Ne consegue che la sentenza non può avere alcun effetto retroattivo.
Tale principio è stato ribadito dalla Suprema Corte con sentenza n. 4844 del 24/02/2017, secondo la quale: “La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att. c.c., avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, ai quali, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l’azione di indebito arricchimento ex art. 2041 c.c.”.
Ne consegue che, nel caso in cui vengano costituite nuove tabelle millesimali, per delibera dell’assemblea a maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2 c.c., ovvero a seguito di un’azione giudiziale di revisione, l’unica strada percorribile per ripristinare l’equilibrio dei partecipanti alla comunione condominiale e quindi l’unico modo per recuperare le spese per l’esecuzione dei lavori, nel frattempo già deliberate, sarà la proposizione di un’azione di arricchimento senza giusta causa. Si tratta dell’azione disciplinata dall’art. 2041 c.c., esperibile in presenza in presenza di un ingiustificato arricchimento, ossia nel caso in cui un soggetto abbia conseguito, a spese di un altro, un vantaggio di natura patrimoniale, senza avere titolo ad ottenerlo. In questi casi, la norma prevede che chi si è arricchito senza giusta causa, a danno di un terzo, dovrà indennizzarlo nei limiti dell’arricchimento.
In conclusione, la giurisprudenza è pacifica nel ritenere che poiché l’azione per la revisione delle tabelle millesimali termina con una pronuncia costitutiva e quindi non retroattiva, il condomino o il soggetto interessato, potrà senz’altro esperire l’azione di indebito arricchimento prevista dall’art. 2041 c.c. (ved. Cass., sez. II, n. 4844 del 24/02/2017; Tribunale Palermo Sez. III Sent., 08/01/2018).
avv. Eugenio Iannotta